建ぺい率と容積率、どちらも重要ですが建ぺい率を重視している人が多いように感じます。
重視というか気にしているというか、容積率を気にしていないというか。
それって非常に危険なことだと思います。
なぜなら土地の価値を決めるポイントはいくつかありますが、その一つはその土地にどれだけの建物が建てられるかということだからです。
そして容積率はそれを決める重要なポイントなんです。
建ぺい率とは何か
まずは建ぺい率から説明していきます。
建ぺい率とは建物の建築面積（建坪、１階部分の面積のようなもの）の敷地面積に対する割合のことをいいます。
上の図を見てください。
100m²の土地に建築面積40m²の建物が建っています。
この場合、敷地に対する建築面積が40％なので建ぺい率は40％となっています。
この建ぺい率（容積率も同様ですが）場所ごとに決まり事があります。
「この土地は建ぺい率40％までにすること！」「駅前のこの土地は建ぺい率80％までとします！」
というように、公的に決められています。
要は制限をしています。
建ぺい率には制限としての建ぺい率と、実際にこの敷地・建物の建ぺい率と2つのケースがあります。
例えば、建ぺい率80％までOK（80%を超えてはいけないという制限）という土地（敷地面積100m²）があります。
この土地の建築面積は40m²です。
この場合、制限としては80%の場所ですが、実際は40%までしか使わなかったということになります。
この場合の80%も40%もどちらも建ぺい率ですが、制限として指定されている建ぺい率と実際に使用している建ぺい率という違いがあるわけです。
2つの地域にまたがった建ぺい率
制限を指定している建ぺい率が土地をまたがって違うケースもあります。
そういった場合はどうすればいいのでしょう。
上の図のような土地があったとします。
この土地の指定建ぺい率は
｛80%×120m²/（120m²+80m²）｝+｛60%×80m²/（120m²+80m²）｝
計算すると72%となります。
制限の緩和
指定している建ぺい率よりも場合によっては多く建てられることもあります。
例えば該当する土地が角地だった場合です。
この場合、指定されている建ぺい率＋10%までOKとなります。
建ぺい率を漢字で書くと
建ぺい率の「ぺい」は平仮名で書かれることも多いですが漢字で書くこともできます。
建蔽率と書きます。
容積率とは何か
続いて容積率についてです。
容積率とは建築物の容積対象面積（各階の床面積の合計のようなもの）の敷地面積に対する割合のことをいいます。
上の図を見てください。
敷地面積100m²の土地に容積対象面積80m²の建物が建っています。
この場合、敷地に対する容積対象面積の割合が80%なので容積率は80%となります。
容積率も建蔽率と同様に、場所によって指定されています。
「この土地は住宅専用の地域だから容積率は80%まで」「駅前のこの土地は800%までOK」といったようにです。
容積率にも制限としての容積率と、実際にこの敷地・建物の容積率と2つのケースがあります。
例えば、容積率100％までOK（100%を超えてはいけないという制限）という土地（敷地面積100m²）があります。
この土地に建つ建物の容積対象面積は80m²です。
この場合、制限としては100%の場所ですが、実際は80%までしか使わなかったということになります。
この場合の100%も80%もどちらも容積率ですが、制限として指定されている容積率と実際に使用している容積率という違いがあるわけです。
また、指定容積率は敷地に接する道路の幅によっても変わってきます。
上で説明しているように、その土地ごとに容積率を指定していますが、道路幅が12mに満たない場合は少し変わってきます。
12mに満たない場合はその道路の幅に用途地域が住居系ならば0.4、商業・工業系であれば0.6をかけたものと、指定容積率のどちらか小さい方となります。
（用途地域については別途また説明したいと思います）
例をあげます。
上の図のような前面道路が6mの土地があったとします。
用途地域が住居系の場合、
前面道路の幅6m×0.4＝240%・・・（1）
指定容積率の400%・・・（2）
（1）（2）のうち制限が厳しい、240%がこの土地の指定容積率となります。
用途地域が商業・工業系であれば、
前面道路の幅6m×0.6＝360%・・・（1）
指定容積率の400%・・・（2）
（1）（2）のうちより制限が厳しい、360%がこの土地の指定容積率となります。
上の図のように前面道路が12mあれば、指定容積率どおり400％との制限となります。
2つの地域にまたがった容積率
指定されている容積率が敷地をまたがって違う場合もあります。
そういった場合はどうすればいいのでしょう。
上の図のような土地を例とします。
この土地の指定容積率は
｛300%×120m²/（120m²+80m²）｝+｛200%×80m²/（120m²+80m²）｝
計算すると260%となります。
容積率の緩和
指定している容積率よりも場合によっては多く建てられることもあります。
いろいろな条件が絡んでくるのでここでは割愛します。
平面だけでなく立体で考える
建ぺい率と容積率について紹介してきました。
はじめにも書きましたが、土地の価値の一つはその土地にどれくらいの面積の建物が建てられるかです。
同じ敷地面積100m²の土地でも指定容積率による制限で、床面積200m²だったり800m²まで建てられたりします。
つまり、同じ100m²の土地でも800m²建てられる土地（容積率800％）の方が価値があるという見方ができるのです。
どれだけの面積の建物が建てられるかは高さ制限や日影規制などもかかわってきます。
なので指定容積率が大きいからといって実際にその容積率を消化できる建物を建てられるというわけでもありません。今回はとりあえず分かりやすくて大切な容積率を紹介しました。