媒介契約の種類と違いについて - あなたに合う契約はどれ？

不動産の媒介契約をご存知でしょうか。

普段過ごしていて頻繁に出てくる契約ではありませんが、特に家やマンション・土地などの不動産を売却するときに関係してくるのが媒介契約です。不動産会社にお客さんを探してきてもらうためにする契約と言ってもいいかもしれません。この媒介契約を締結することで、不動産会社はあなたの不動産の買い主を探し始めます。

媒介契約にはいくつか種類があるので、ここではそれぞれの特徴を説明しメリットやデメリットについて紹介したいと思います。また、媒介契約自体は不動産を売るときにだけ関係するわけではありませんが、多くの人が関係しそうな不動産を売るときを想定して説明したいと思います。

ホシイさん

家を売るのを不動産会社に依頼するときに結ぶ契約が媒介契約！

スマイノさん

媒介契約には専属専任、専任、一般と3種類あります。特徴を見ていきましょう。

媒介契約の種類とその違い

媒介契約には次の3つの種類があります。

この3つの契約形態にはそれぞれ違いがあります。違いをまとめたのが下の表です。

ひとつの不動産会社に依頼する場合は専属専任か専任、（ひとつでもいいですが）複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介となります。といっても、専属専任もしくは専任の場合、売り主が依頼するのが1社なだけで、依頼した不動産会社から複数の不動産会社へ情報が広がっていきます。要は窓口となる1社と専属専任媒介もしくは専任媒介契約を結ぶのか、あなたが窓口となって一般媒介契約を結ぶのかの違いです。結果的にはどの契約でも多くの不動産会社であなたの不動産の情報を共有することになります。

その情報の共有する方法のひとつが「レインズ」です。
レインズとは不動産会社が利用する物件情報を集めたシステムで、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。専属専任媒介であれば契約から5日以内に、専任媒介であれば契約から7日以内に登録が必要です。一般媒介の場合、登録の義務はありませんが、もちろん登録することもできます。

契約期間は3ヶ月以内で設定し、それ以上長い期間の契約をしたとしても期間は3ヶ月となります。一般媒介の場合法令上の制限はありませんが、一般的に3ヶ月以内となっています。

専属専任媒介と専任媒介は似ていますが、専属専任媒介の方がより厳しいものとなっています。専属専任媒介は売り主が自ら買い主を探すことはできないですし、依頼者への業務報告も1週間に1回（専任媒介は2週間に1回）、レインズへの登録も契約から5日以内（専任媒介は7日以内）です。逆に言えば、この違いしかないのです。

では、どの契約形態がいいのでしょうか。

あなたにはどの契約形態がいいのか

この3つの契約形態、依頼する側からすると別にどれでもかまわないというのが正直な気持ちです。依頼者の思いはただ一つ、高く売りたいということ。あとは極力手間がかからないことくらいです。

つまりこれらの契約形態は不動産会社を縛るためのルールということです。

では何を縛るかを考えれば、あなたが何を選択するのかが見えてきます。

以下にあなたが不動産を売る際のリスクと媒介契約についての関係を紹介しています。このリスクを避けるならこちらの契約、こっちが嫌ならこっち。このような考え方で選んでみてください。

スマイノさん

どちらも一長一短です。

囲い込みのリスク

囲い込みとは、依頼した不動産会社が他の不動産会社に情報を流さず囲い込むことです。

これは不動産会社が貰える仲介手数料が原因の問題です。仲介手数料は不動産の売買の場合、売り手から売買価格の約3％、買い手から売買価格の約3％貰えることになっています。つまり、あなたが依頼した不動産会社が自ら買い手を見つけてくれば合計約6％の仲介手数料がもらえます。そうではなく、買い手を他の不動産会社が見つけてくると売り主から3％のみもらえ、買い主からの仲介手数料は買い主を連れてきた不動産会社がもらえます。

このことから、物件情報を他の不動産会社に出さず、囲い込むことで会社の利益を得ようとする行為が「囲い込み」です。

専属専任や専任の場合にこのリスクが出てきます。

囲い込みをする会社は、レインズへの登録をしない、他の業者からの問い合わを取り次がないなどすることになります。なので、レインズへの登録がきちんとされていることをチェックしたり、業務報告の徹底をさせることでリスクを抑えるよう気をつけることをおすすめします。

ただ、気をつけても囲い込みをする悪い会社がいるのも事実。もちろん、専属専任や専任だとしても囲い込みをしないしっかりとした会社もあります。疑心暗鬼になっても仕方ないので、信頼する会社を選び目を光らせておくしかありません。

スマイノさん

気にしてても囲い込みしてるか確認しづらいんです。

手間をはぶく

囲い込みがイヤだから一般媒介に、という考え方もありますが、これはこれで大変です。

何が大変かといえば手間がかかるのです。専属専任や選任の場合、1社を窓口としているため、基本的に問い合せは依頼している不動産会社からのみです。それに対し一般媒介は、あなたが依頼した不動産会社の数だけやり取りが必要となります。「内覧したいのですが」「こんなお客さんがいます」「値下げできませんか？」いろいろな問い合わせ依頼した会社分出てきます。窓口となる会社がいない分、あなたが窓口となって動く必要があります。

確かに、囲い込みの余地はなくなるかもしれません。ですが、あるか分からない囲い込みのリスクを避ける代わりに、あなたの手間が増えてしまうのです。

ホシイさん

なんか面倒くさそう…

まとめ

媒介契約の種類についての紹介とその特徴、選び方の考え方をご紹介しました。

依頼する側は手もかけずに、できる限り高く売りたいものです。とはいえ、任せっきりにすると何があるか分かりません。大きな金額が動く取引において、完全な任せっきりは危険です。どんな契約を選んだとしても、きっちりと目を光らせておくことが大切です。

また、重ねて書いておきますが、囲い込みは必ずあるものではありません。悪いことをする前提で不動産会社と対峙するのではなく、信頼できる不動産会社を探しコミュニケーションを取りながら売却へすすめていくことが理想です。

ホシイさん

どっちにしようかなー。