地図に名前が載る仕事、不動産開発の中から今回はマンションデベロッパーの仕入れ担当の仕事について紹介します。
仕入れと聞くと、何を仕入れるの？と一瞬よく分からない人もいるかもしれません。
簡単な仕事内容の紹介と、情報源についての紹介を合わせて紹介していたいと思います。
仕入れとは何か
マンションデベロッパーにとっての仕入れの対象は、マンションを建てるための土地のことを指します。
つまり仕入れとは土地の仕入れのことで、採算が取れるマンション用地の売地情報を集め、購入することが業務となります。
土地の仕入れでその物件が売れるかどうかが決まると言っていいほど大切な仕事です。なぜなら、仕入れの段階で立地や環境は決まっていますし、土地の価格によってマンションの販売価格もおおよそ決まってきます。どんなに建物のグレードを良くしたところで、仕入れの段階で決まる立地・環境・価格の影響で、マンションの売れ行きが左右されてしまうのです。
他にもマンションデベロッパーには企画担当、建築担当、販売担当など会社によっていろいろな担当がいます。それぞれ会社によって役割の範囲が微妙に違ったりします。
どんな業務内容か
マンションデベロッパーによってどのような業務をするかは違ってはくるでしょうが、売地の情報を集めることが基本となります。
そのため、情報源となる不動産会社等から情報を集めます。
その中から、マンション用地として最適なものを探します。場所、環境、価格など総合的に判断し、収支を組みます。
例えば、ある土地があったとして、ここにはどのくらいの建物が建つのかを簡単に想定（3LDKが30戸の建物がなど）、1戸いくらで売れるのか相場を調べ、てマンション全体での売上を想定します。この売上予想から建築費や販売経費、税金などを差し引き土地代にいくら支払えるのかを判断します。
実際の売値と、支払える金額（終始に合う金額）とを比べ割に合うのであれば購入へかじをきります。
買うことが決まれば契約に向けての業務へと進んでいきます。このあたりから会社によっては別のチームへ引き継ぐこともあります。
仕入れ担当の共通の業務といえば以上のものとなります。
どんなところから情報を集めるのか
売り物件の情報はいくつかのルートがあります。
仕入れ担当は下で紹介する情報源から情報を集め、場所を確認し、収支を計算し、事業になりそうなものを購入していきます。
銀行や信託銀行などの金融機関
金融機関にも不動産部門があります。お金が集まるところには不動産も情報も集まります。
法人などの大きな物件、入札案件などを扱うことも多いです。
不動産会社
不動産仲介会社には売却不動産の情報がよく集まります。
多くの場合、不動産仲介会社からの情報をもとに土地の仕入れを行うことになります。
大手の不動産仲介会社から街の不動産屋まで情報を扱っています。大手不動産会社は法人所有の物件や大きな物件を取り扱っていることも多く、街の不動産屋は地元の地主さんの物件を扱っていることが多いです。物件の情報量としては大手不動産会社の方が多いかもしれませんが、街の不動産屋は地主さんとの太い関係性が大きなメリット。どちらがいいとかではなく、それぞれ持っている情報が違ったり売り主との関係性も違うのでどちらも重要です。
税理士事務所や不動産コンサル会社など
不動産を所有している人は専門家に相談することが多いです。
そのため、特に税理士事務所や不動産コンサル会社などには、不動産の情報が集まる傾向にあります。
不動産所有者からの相談に対しメリットのある方法をアドバイスすることで売却物件を作る立場といっていいかもしれません。
土地所有者
土地を売りたいかどうかは、土地を所有している地主さんに聞くのが一番手っ取り早いともいえます。
ですが、突然連絡し「土地を売りませんか？」などと聞いても相手は嫌な感情を持ってしまうでしょう。土地所有者はこういった問い合わせを嫌になるくらい受けているので、何者かわからない人からそんなことを言われることに飽き飽きしています。
ですので、土地所有者から直接話を聞くには人間関係を構築する必要があるのです。
確実に売り物件になるだろう案件がすぐそこにある代わりに、それが実際に売りに出されるようになるには非常に時間がかかり、売りに出るとき地主さんから声をかけてくれるかは人間関係によるということ。近いようで遠い情報源といえます。
また、別のケースとしてはと土地の所有者から、「この土地を売りたいが買わないか？」という問い合わせを受けることもあります。この場合は、比較的短期間のうちに土地を売る意思もあるので棚ぼた的情報となります。このケースでは等価交換の相談もあったりします。
設計事務所や建設会社
マンションを建てるということは、設計し建築をするということです。
そのため、その仕事をもらえるよう設計事務所や建設会社もマンションデベロッパーに対し土地情報の持ち込みをします。要は情報を渡す代わりに、この土地を買えたら仕事くださいということです。
マンションデベロッパーの仕入れ担当への転職
仕入れ担当の求人はそれなりにあります。
マンション用地の仕入れだけでなく、ビル開発や店舗開発まで広げればかなりの多くの求人を見つけることができます。
異業種や未経験からの転職であっても採用されているケースはあります。不動産経験がある知識がある、もしくはバリバリの営業経験があれば可能性はあるでしょう。
人脈がものをいう部分もあるので、上で説明したような情報源を確保している現在仕入れを担当している人は、他社への転職もしやすく即戦力として期待されます。
まとめ
マンションデベロッパーの仕入れ担当のお仕事について紹介しました。
仕入れの仕事は仕事の始まりの大切な業務です。これがどうしようもないと、あとでカバーしようがないということも。
幅広い情報収集力がものをいうこの仕事。受け身のタイプより多少ガツガツと情報を取ってくるタイプの方が力を発揮できるでしょう。
